Quand vous achetez un bien immobilier en France, vous signez souvent un avant-contrat. Ce document prépare l'acte de vente définitif. Il existe deux formes principales : le compromis de vente et la promesse de vente. Ces deux contrats se ressemblent, mais ils n'ont pas les mêmes conséquences juridiques. Il est donc important de bien connaître leurs différences avant de signer.
Le compromis de vente est un accord bilatéral. Cela veut dire que le vendeur et l'acheteur s'engagent tous les deux à conclure la vente. Dès la signature, la vente est considérée comme presque définitive. Le vendeur doit vendre son bien au prix et aux conditions convenus. Si le vendeur décide de se rétracter sans motif légitime, l'acheteur peut saisir le tribunal et demander l'exécution forcée de la vente. Il peut aussi réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. L'acheteur verse un dépôt de garantie, souvent entre 5 % et 10 % du prix. Si l'acheteur renonce sans motif prévu au contrat (comme un refus de prêt), il risque de perdre ce dépôt et de subir une action en justice.
La promesse de vente, appelée aussi promesse unilatérale de vente, fonctionne autrement. Ici, seul le vendeur s'engage à vendre son bien. L'acheteur dispose d'une option d'achat pendant une durée précise, souvent deux ou trois mois. Pendant cette période, le vendeur ne peut pas vendre le bien à un autre acheteur ni revenir sur son engagement. Si le vendeur refuse de signer la vente alors que l'acheteur a levé l'option, l'acheteur peut également demander au tribunal l'exécution forcée et réclamer des dommages et intérêts. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation, en général 10 % du prix. S'il ne lève pas l'option, il perd cette somme mais n'est pas obligé d'acheter.
Dans les deux cas, l'acheteur bénéficie d'un délai légal de rétractation de dix jours. Ce délai commence le lendemain de la remise du contrat. Pendant cette période, l'acheteur peut se rétracter sans justification. Il suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le dépôt ou l'indemnité est intégralement restitué dans un délai de 21 jours. Ce droit protège l'acheteur et lui laisse un temps de réflexion.
| Critère | Compromis de vente | Promesse de vente |
|---|---|---|
| Nature de l'engagement | Engagement réciproque vendeur/acheteur | Engagement du vendeur uniquement |
| Obligation de l'acheteur | Obligation ferme d'acheter | Pas d'obligation, simple option |
| Obligation du vendeur | Obligation ferme de vendre | Obligation ferme de vendre si l'acheteur lève l'option |
| Dépôt/Indemnité | Dépôt de garantie (5-10 % du prix) | Indemnité d'immobilisation (environ 10 %) |
| Si l'acheteur se rétracte pendant le délai légal (10 jours) | Aucune pénalité, restitution intégrale du dépôt | Aucune pénalité, restitution intégrale de l'indemnité |
| Si l'acheteur se rétracte hors délai | Perte du dépôt et risque d'action judiciaire pour forcer l'achat | Perte de l'indemnité, sans obligation d'acheter |
| Si le vendeur se rétracte | Acheteur peut demander l'exécution forcée ou des dommages et intérêts | Acheteur peut demander l'exécution forcée ou des dommages et intérêts si l'option a été levée |
| Durée de validité | Pas de durée fixe, date d'acte précisée | Durée limitée de l'option (souvent 2-3 mois) |
| Utilisation recommandée | Quand les deux parties sont certaines de conclure la vente | Quand l'acheteur souhaite réserver le bien avant de décider |
La signature d'un compromis ou d'une promesse peut se faire chez un notaire ou sous seing privé. L'intervention du notaire n'est pas obligatoire mais fortement conseillée. Le notaire vérifie la validité du document et les clauses obligatoires. Ces clauses concernent notamment les conditions suspensives comme l'obtention d'un prêt ou l'absence d'hypothèque. Il contrôle aussi les diagnostics techniques et la situation juridique du bien.
Avant de signer, il est recommandé de lire attentivement toutes les clauses et de poser vos questions à un professionnel.